Voter les travaux d’un arrêté de péril en assemblée générale

En copropriété, aucun chantier de fond ne démarre sans décision de l’assemblée générale. Pour un immeuble sous arrêté, cette AG est souvent la plus importante de la vie de la copropriété. Elle se prépare.

Quelle majorité ?

Les travaux rendus obligatoires par un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité se votent à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 : la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

C’est la majorité la plus simple. Mais attention : elle vise les travaux nécessaires pour répondre à l’arrêté. Des travaux d’amélioration ajoutés au même moment (embellissement, confort) peuvent relever d’autres majorités et doivent faire l’objet de résolutions distinctes.

Distinguer l’obligatoire de l’optionnel

C’est le point qui fait gagner le plus de temps en AG. Le programme de travaux doit séparer clairement :

• les travaux imposés par l’arrêté, sans lesquels il n’y aura pas de mainlevée ;
• les travaux complémentaires, utiles mais facultatifs, qui peuvent être votés à part ou reportés.

Les copropriétaires acceptent beaucoup mieux une dépense quand ils voient qu’elle est imposée et justifiée.

Les résolutions à prévoir

Une AG complète vote en général :

1. le programme de travaux et son budget (en TTC) ;
2. la désignation du maître d’œuvre et ses honoraires ;
3. la mission du bureau d’études structure et, si nécessaire, du géotechnicien ;
4. la mission de coordination sécurité et protection de la santé (SPS) quand plusieurs entreprises interviennent ;
5. l’assurance dommages-ouvrage, à étudier selon la nature des travaux ;
6. la désignation de l’AMO chargé des subventions, s’il n’est pas déjà missionné ;
7. le plan de financement et le calendrier des appels de fonds.

Les documents qui font la différence

• Une synthèse d’une page : ce que dit l’arrêté, ce qu’on doit faire, combien, quand.
• Le budget en TTC, décomposé par lots, avec une provision pour aléas. Voir préparer le budget travaux.
• Le plan de financement : fonds de travaux, subventions attendues, appels de fonds par copropriétaire.
• Le calendrier jusqu’à la mainlevée.

Et si l’AG n’adopte pas les travaux ?

L’arrêté ne disparaît pas. Le délai continue de courir, l’astreinte peut être prononcée, et la commune peut faire exécuter les travaux d’office aux frais des copropriétaires. Refuser de voter ne fait que déplacer la dépense, souvent en l’alourdissant. Voir astreinte et travaux d'office.

Le rôle du conseil syndical

Le conseil syndical est le relais naturel entre le syndic, le maître d’œuvre et les copropriétaires. L’associer tôt facilite l’adoption des résolutions. Voir le rôle du conseil syndical.