Préparer le budget des travaux de sortie de péril
Un budget mal construit, c'est une AG qui refuse, un appel de fonds complémentaire ou un chantier qui s'arrête. Voici comment l'éviter.
Le budget est la pièce maîtresse de l’assemblée générale. Il doit être complet, lisible et comparable. Voici ce qu’il doit contenir, et comment le présenter.
Partir de l’arrêté, pas des devis
L’erreur la plus fréquente : demander des devis à des entreprises sur la seule base du rapport annexé à l’arrêté. Chaque entreprise interprète à sa façon, les devis ne portent pas sur les mêmes travaux, et personne ne peut les comparer.
La bonne méthode :
- un diagnostic et, si nécessaire, des études structure ;
- un descriptif des travaux, lot par lot ;
- un cadre de prix commun (décomposition du prix global et forfaitaire) que toutes les entreprises remplissent ;
- une analyse des offres sur cette base unique.
Les postes à prévoir
Les travaux, décomposés par lots : installation de chantier, étaiement, démolitions, gros œuvre, charpente et planchers, façade, second œuvre de remise en état, réseaux concernés.
Les honoraires et prestations intellectuelles :
- maître d’œuvre ;
- bureau d’études structure, géotechnicien si nécessaire (voir quand les solliciter) ;
- coordinateur SPS lorsque plusieurs entreprises interviennent ;
- diagnostics avant travaux (amiante, plomb) ;
- AMO pour le montage des aides.
Les assurances : l’assurance dommages-ouvrage est à étudier selon la nature des travaux.
Une provision pour aléas. Dans un bâtiment ancien, on découvre toujours quelque chose en ouvrant : une solive plus dégradée que prévu, une maçonnerie fragile. Une provision évite l’appel de fonds d’urgence en cours de chantier.
Présenter le budget en TTC
Les copropriétaires paient le TTC. Le budget présenté en AG doit donc afficher les montants TTC, avec le HT à côté. Le taux de TVA applicable dépend de la nature des travaux et de l’immeuble ; il doit être vérifié par lot.
Attention : l’aide de l’Anah se calcule sur le HT des travaux nécessaires. Voir Ma Prime Logement Décent.
Distinguer obligatoire et optionnel
Le budget doit isoler les travaux imposés par l’arrêté des travaux complémentaires. C’est plus clair pour le vote et indispensable pour le dossier de subvention. Voir voter les travaux en AG.
Le plan de financement
Il accompagne le budget : fonds de travaux mobilisable, subventions attendues, reste à charge, calendrier des appels de fonds et répartition par copropriétaire selon les tantièmes.
Des devis déjà reçus ?
Ils ne sont pas perdus. Ils peuvent être intégrés à une consultation remise sur une base commune. Voir reprendre un dossier en cours.
Votre immeuble est concerné ? Parlons de votre dossier.
Transmettez-nous l'arrêté et, si vous l'avez, le rapport qui l'accompagne. Nous vous répondons avec une première lecture et la marche à suivre, financement compris.
Dossier déjà engagé, devis en cours, commune qui relance : nous reprenons le dossier là où il en est.
Jusqu'à 50 % du montant HT des travaux de levée d'arrêté peut être financé par l'Anah, sous conditions d'éligibilité. Nous mobilisons les AMO qui montent ces dossiers.