Fonds de travaux : peut-on l’utiliser pour un arrêté de péril ?
C'est le premier argent disponible, et beaucoup de copropriétés l'oublient au moment de bâtir le plan de financement.
La réponse est oui. C’est même l’un des usages prévus. Encore faut-il savoir combien il contient, et comment le mobiliser.
Ce qu’est le fonds de travaux
Les copropriétés à usage total ou partiel d’habitation doivent constituer un fonds de travaux, alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Les copropriétés de moins de dix lots peuvent s’en dispenser par décision unanime de l’assemblée générale.
La cotisation annuelle ne peut pas être inférieure à 5 % du budget prévisionnel. Lorsque la copropriété dispose d’un projet de plan pluriannuel de travaux, elle ne peut pas non plus être inférieure à 2,5 % du montant des travaux prévus par ce plan, en plus des 5 % du budget prévisionnel.
Ce qu’il peut financer
Le fonds peut servir, notamment :
- à l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux et aux diagnostics techniques ;
- aux travaux prévus dans ce plan et votés par l’assemblée générale ;
- aux travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ;
- aux travaux rendus obligatoires par des dispositions législatives ou réglementaires.
Les travaux imposés par un arrêté de mise en sécurité entrent dans ces deux dernières catégories. Le fonds est donc mobilisable, y compris pour les mesures d’urgence engagées avant l’assemblée. Voir péril imminent : les 48 premières heures.
Comment le mobiliser
L’affectation du fonds se décide en assemblée générale. Prévoyez donc une résolution spécifique dans l’ordre du jour, distincte du vote des travaux eux-mêmes, en indiquant le montant prélevé et ce qu’il finance. Voir convoquer une AG extraordinaire.
Le point qui surprend les vendeurs
Les sommes versées au fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat. Un copropriétaire qui vend ne récupère pas sa part : elle reste dans la copropriété et profite à l’acquéreur. Rien n’interdit de tenir compte de ce solde dans la négociation du prix, mais cela relève de l’accord entre les parties. Voir vendre un appartement dans un immeuble en péril.
Là où il ne suffira pas
Dans une sortie de péril, le fonds couvre rarement plus qu’une fraction du coût : reprise de planchers, travaux de structure et échafaudages chiffrent vite. Il sert plutôt à financer les études et les mesures d’urgence, c’est-à-dire précisément ce qu’il faut engager avant d’avoir voté quoi que ce soit.
Le reste se construit avec la subvention de l’Anah, les appels de fonds et, le cas échéant, un prêt. Voir Ma Prime Logement Décent, le prêt collectif en copropriété et préparer le budget des travaux.
Votre immeuble est concerné ? Parlons de votre dossier.
Transmettez-nous l'arrêté et, si vous l'avez, le rapport qui l'accompagne. Nous vous répondons avec une première lecture et la marche à suivre, financement compris.
Dossier déjà engagé, devis en cours, commune qui relance : nous reprenons le dossier là où il en est.
Jusqu'à 50 % du montant HT des travaux de levée d'arrêté peut être financé par l'Anah, sous conditions d'éligibilité. Nous mobilisons les AMO qui montent ces dossiers.