Prêt collectif en copropriété : financer les travaux d’un arrêté
Tous les prêts collectifs ne financent pas les mêmes travaux. Pour un arrêté, l'un d'eux est fait pour cela, et un autre ne l'est pas du tout.
Quand le reste à charge dépasse ce que les copropriétaires peuvent payer en quelques appels de fonds, le prêt devient la clé du dossier. Trois outils existent, et la confusion entre eux fait perdre du temps.
L’éco-PTZ copropriété : pas pour un arrêté
C’est l’erreur la plus courante. L’éco-prêt à taux zéro souscrit par le syndicat des copropriétaires finance exclusivement des travaux de rénovation énergétique : isolation, ventilation, chauffage collectif, performance globale. Les plafonds vont de 15 000 € à 50 000 € par logement selon l’ampleur du bouquet de travaux, sur une durée de quinze ans, portée à vingt ans dans certains cas.
Des travaux de mise en sécurité, de structure ou de reprise de planchers n’entrent pas dans son champ. L’éco-PTZ ne devient utile que si votre programme comporte aussi un volet énergétique.
Le prêt collectif classique, dit à adhésion individuelle
Le syndicat souscrit un prêt, et chaque copropriétaire choisit d’y adhérer ou de payer comptant. Seuls les adhérents remboursent. C’est la formule la plus répandue, et elle finance tout type de travaux régulièrement votés, donc ceux d’un arrêté.
Son inconvénient est connu : il faut que suffisamment de copropriétaires adhèrent pour que le montant emprunté couvre le besoin, et les garanties exigées par les banques peuvent être lourdes.
Le prêt collectif à adhésion automatique
C’est la nouveauté qui concerne directement les copropriétés sous arrêté. Créé par la loi du 9 avril 2024 relative à l’habitat dégradé, il renverse la logique : chaque copropriétaire est réputé avoir accepté de participer à l’emprunt, sauf à s’y opposer expressément.
Ses caractéristiques :
- il se vote à la même majorité que les travaux qu’il finance, et non à l’unanimité ;
- le copropriétaire qui refuse doit le notifier au syndic dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal, puis régler sa quote-part dans les six mois ;
- la durée peut atteindre vingt-cinq ans ;
- en cas de vente, l’obligation suit le lot et passe à l’acquéreur ;
- il est adossé à une garantie, avec une contre-garantie publique pour les copropriétés dégradées.
Surtout, la liste des travaux éligibles vise expressément les travaux de conservation de l’immeuble et de mise en conformité avec les règles de sécurité et de salubrité, ainsi que les travaux rendus obligatoires par la loi ou le règlement. C’est exactement la situation d’un arrêté de mise en sécurité.
Le point à vérifier avant de l’annoncer en assemblée
Ce dispositif est récent et son déploiement opérationnel est progressif : toutes les banques ne le proposent pas encore. Faites vérifier sa disponibilité auprès de votre établissement, ou par l’AMO, avant de l’inscrire au plan de financement présenté en assemblée générale. Voir le rôle de l’AMO.
Comment l’articuler avec le reste
Le prêt finance le reste à charge, une fois déduits le fonds de travaux et la subvention attendue. Voir utiliser le fonds de travaux, Ma Prime Logement Décent et préparer le budget des travaux.
Votre immeuble est concerné ? Parlons de votre dossier.
Transmettez-nous l'arrêté et, si vous l'avez, le rapport qui l'accompagne. Nous vous répondons avec une première lecture et la marche à suivre, financement compris.
Dossier déjà engagé, devis en cours, commune qui relance : nous reprenons le dossier là où il en est.
Jusqu'à 50 % du montant HT des travaux de levée d'arrêté peut être financé par l'Anah, sous conditions d'éligibilité. Nous mobilisons les AMO qui montent ces dossiers.