Vendre un appartement dans un immeuble en péril : ce qu’il faut savoir

Vendre un appartement dans un immeuble sous arrêté de mise en sécurité est possible. La vente obéit toutefois à quelques règles de prudence, et l’arrêté aura un effet sur les conditions de la transaction.

L’acquéreur doit être informé

L’existence d’un arrêté est une information essentielle pour l’acheteur. Elle doit lui être communiquée clairement avant la signature. L’arrêté est en principe publié au service de la publicité foncière, ce qui permet au notaire d’en avoir connaissance ; le vendeur doit néanmoins en informer l’acquéreur directement, avec l’arrêté et son rapport.

Cacher ou minimiser un arrêté expose le vendeur à une remise en cause de la vente.

Qui paie les travaux ?

C’est l’une des questions centrales de la négociation. En copropriété, la répartition entre vendeur et acquéreur des sommes liées aux travaux dépend notamment de la date à laquelle les travaux ont été votés et des appels de fonds déjà exigibles. Le notaire établit cette répartition à partir des informations fournies par le syndic.

Vendeur et acquéreur peuvent aussi convenir d’une répartition différente dans l’acte.

L’effet sur le prix

Un arrêté pèse sur le prix, surtout quand :

• les travaux ne sont ni chiffrés ni votés : l’acquéreur achète une incertitude ;
• le logement est frappé d’interdiction d’habiter ;
• le financement bancaire de l’acquéreur est rendu plus difficile.

À l’inverse, un dossier avancé (programme chiffré, travaux votés, subventions demandées, calendrier jusqu’à la mainlevée) réduit fortement l’incertitude. C’est l’intérêt, pour un vendeur, de pousser le dossier de la copropriété avant de mettre en vente.

Le cas des logements loués

Si le logement est loué et visé par l’arrêté, le loyer n’est pas dû jusqu’à la mainlevée. Un investisseur en tiendra compte. Voir loyers suspendus.

Acheter dans un immeuble sous arrêté

Pour un acquéreur, ce type d’achat peut présenter une opportunité, à condition de mesurer précisément :

• le programme de travaux et sa quote-part ;
• le calendrier jusqu’à la mainlevée ;
• les aides possibles, sous conditions. Voir Ma Prime Logement Décent.

Un regard technique sur le dossier avant de s’engager évite les mauvaises surprises. Pour l’ensemble de la procédure, voir notre guide complet.