Immeuble en péril : le guide complet de l’arrêté de mise en sécurité
Un arrêté vient d'être pris sur votre immeuble. Voici, étape par étape, ce qu'il signifie, ce qu'il impose et comment en sortir.
Un immeuble « en péril », c’est un immeuble dont l’état menace la sécurité de ses occupants, de ses voisins ou des passants. Plancher qui fléchit, façade qui se fissure, balcon qui se descelle, cage d’escalier qui bouge : quand le danger vient de l’immeuble lui-même, l’autorité publique peut imposer des travaux par arrêté.
Ce guide rassemble l’essentiel. Chaque partie renvoie vers un article plus détaillé.
Péril ou mise en sécurité : de quoi parle-t-on ?
Depuis le 1er janvier 2021, l’« arrêté de péril » n’existe plus sous ce nom. Il a été remplacé par l’arrêté de mise en sécurité, prévu par le Code de la construction et de l’habitation (articles L511-1 et suivants). Le vocabulaire a changé, pas l’idée : faire cesser un danger lié à la solidité du bâtiment.
Tout le monde continue pourtant de parler de « péril », y compris les professionnels. Les deux mots désignent la même situation. Nous détaillons les différences dans arrêté de péril ou arrêté de mise en sécurité : ce qui a changé.
Qui prend l’arrêté, et comment ?
En règle générale, c’est le maire qui prend l’arrêté, ou le président de l’intercommunalité quand la compétence lui a été transférée. À Paris, l’organisation est particulière : la police de la sécurité des immeubles relève du préfet de police. Voir qui peut prendre un arrêté de mise en sécurité.
Deux procédures coexistent :
- la procédure ordinaire, précédée d’un échange contradictoire avec les propriétaires ;
- la procédure urgente, en cas de danger imminent, sans échange préalable, limitée aux mesures indispensables (étaiement, évacuation, interdiction d’accès).
Les deux sont comparées dans procédure ordinaire ou procédure urgente : quelles différences.
Ce que l’arrêté impose
L’arrêté liste des mesures et des travaux précis, et fixe un délai pour les réaliser. Il peut aussi interdire d’habiter ou d’utiliser tout ou partie de l’immeuble.
Le rapport annexé à l’arrêté décrit les désordres. Il ne constitue pas un projet de travaux : il faut encore diagnostiquer, concevoir, chiffrer et faire voter. C’est le rôle du maître d’œuvre, expliqué dans le rôle de l'architecte dans une sortie de péril.
Vous estimez les mesures disproportionnées ou le délai irréaliste ? Voir peut-on contester un arrêté de mise en sécurité.
Ce qui se passe si les travaux n’avancent pas
Le délai compte. À son expiration :
- une astreinte peut être prononcée, jusqu’à 1 000 € par jour de retard ;
- la commune peut faire exécuter les travaux d’office, aux frais des propriétaires ;
- pour les logements concernés, les loyers cessent d’être dus jusqu’à la mainlevée.
Voir astreinte et travaux d'office et loyers suspendus : ce que dit la loi.
En copropriété : le rôle du syndic et de l’assemblée générale
L’arrêté est notifié au syndicat des copropriétaires, en la personne du syndic. Le syndic doit informer les copropriétaires, engager les mesures urgentes et réunir l’assemblée générale pour voter les travaux. Les travaux imposés par un arrêté de police se votent à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Les premières semaines sont décisives. Notre article syndic : que faire après réception d'un arrêté donne une marche à suivre concrète, et voter les travaux en assemblée générale détaille les règles de vote.
Financer les travaux : jusqu’à 50 % par l’Anah
Pour lever un arrêté de mise en sécurité ordinaire, l’Anah peut financer le syndicat des copropriétaires jusqu’à 50 % du montant HT des travaux nécessaires, sous conditions d’éligibilité et après un diagnostic préalable. Le dossier est généralement monté par un AMO (assistant à maîtrise d’ouvrage) missionné par la copropriété.
Tout est expliqué dans Ma Prime Logement Décent en copropriété et le rôle de l'AMO.
Sortir de l’arrêté : la mainlevée
Une fois les travaux réalisés, l’autorité constate qu’ils ont mis fin durablement au danger et prend un arrêté de mainlevée. C’est ce document qui met fin à la procédure et, le cas échéant, à la suspension des loyers. Voir obtenir la mainlevée.
Vendre ou acheter pendant la procédure
Un arrêté n’interdit pas de vendre, mais il pèse sur la transaction : information de l’acquéreur, répartition des travaux, prix. Voir vendre un appartement dans un immeuble en péril.
Par où commencer ?
- Relisez l’arrêté : procédure ordinaire ou urgente, liste des mesures, délai.
- Engagez sans attendre les mesures conservatoires demandées.
- Faites établir un programme de travaux chiffré par un maître d’œuvre.
- Faites vérifier l’éligibilité aux aides de l’Anah avant tout démarrage de travaux.
- Réunissez l’assemblée générale avec des documents clairs.
Si votre dossier est déjà engagé, rien n’est perdu : reprendre un dossier de péril en cours explique comment remettre un dossier sur les rails.
Votre immeuble est concerné ? Parlons de votre dossier.
Transmettez-nous l'arrêté et, si vous l'avez, le rapport qui l'accompagne. Nous vous répondons avec une première lecture et la marche à suivre, financement compris.
Dossier déjà engagé, devis en cours, commune qui relance : nous reprenons le dossier là où il en est.
Jusqu'à 50 % du montant HT des travaux de levée d'arrêté peut être financé par l'Anah, sous conditions d'éligibilité. Nous mobilisons les AMO qui montent ces dossiers.